Analysedatum
Das Analysedatum wird automatisch über die Excel-Funktion HEUTE() ausgefüllt. Sie brauchen hier also keine Eingabe zu tätigen.
Übergang von Nutzen und Lasten
Bitte tragen Sie hier den geplanten Übergabetag für die Immobilie ein. Wenn es noch keinen Beurkundungstermin gibt, ist es realistisch, dieses Datum mindestens drei Monate in die Zukunft zu setzen.
Es empfiehlt sich, hier den Monatsersten als Datum zu verwenden, da die weiteren Berechnungen jeweils von vollen Monaten ausgehen.
Einkommensteuersatz
Für die Berechnung des Cashflows wird die Einkommensteuerlast benötigt. Daher geben Sie hier bitte ihren erwarteten Grenzsteuersatz ein. Aufgrund der progressiven Einkommensteuersätze kann davon ausgegangen werden, dass der zusätzliche Gewinn zum Höchststeuersatz versteuert werden muss. Daher können Sie die 42% hier beibehalten (Stand: 2017).
Mietpreissteigerung
Die Mietpreissteigerung beeinflusst die laufenden Mieteinnahmen.
Die Mietpreissteigerung ist mit einem Wert von 1,17% p. a. voreingestellt. Bitte überprüfen Sie diese Annahme, da es sich hierbei um eine Durchschnittsbetrachtung über den Zeitraum von 2004-2015 handelt (Berechnung hier).
Marktwertsteigerung
Die Martkwertsteigerung beeinflusst den kalkulatorischen Marktwert, der im Hintergrund für die Berechnung des Nettovermögens benötigt wird.
Die Marktwertsteigerung ist mit einem Wert von 2,88% p. a. voreingestellt. Bitte überprüfen Sie diese Annahme, da es sich hierbei um eine Durchschnittsbetrachtung über den Zeitraum von 2004-2015 handelt (Berechnung hier).
Kostensteigerung
Die Kostensteigerung beeinflusst die Berechnung der nicht umlegbaren Bewirtschaftungskosten.
Theoretisch sollte die Kostensteigerung der Inflation entsprechen, es wird aber empfohlen, einen gewissen Puffer einzuplanen. Aus diesem Grund ist ein Wert von 3,0% voreingestellt.
AfA-Rate
Die Abschreibungsrate ist Abhängig vom Baujahr, dem Denkmalstatus der Immobilie und der Restnutzungsdauer.
Grundsätzlich liegt der Abschreibungssatz bei Häusern mit einem Baujahr nach 1925 bei 2,0%. Davor wird ein Satz von 2,5% angewendet. Details zur Abschreibung finden Sie hier.
Abschreibungszeitraum
Der Abschreibungszeitraum wird auf Grundlage der AfA-Rate automatisch berechnet.
Gebäudeanteil am Kaufpreis
Da das Grundstück nicht von der Steuer abgeschrieben werden kann, muss der Anteil des Gebäudes am Kaufpreis berechnet werden. Hierfür stellt das Bundesfinanzministerium eine kostenlose Vorlage zur Verfügung.
Bitte tragen Sie den prozentualen Anteil des Gebäudes am Kaufpreis in dieses Feld ein.
Mietausfall
Die Kalkulation beinhaltet die Berechnung eines hypothetischen Mietausfalls. Hierin enthalten sind Mietausfälle durch Leerstand und zahlungsunwillige Mieter.
Bitte geben Sie den kalkulatorischen Mietausfall in Prozent an. Gängig sind Werte zwischen 2% und 6%.
Instandhaltungskosten Wohnung
Die Instandhaltungskosten der Wohnung werden berechnet in Euro / Quadratmeter / Jahr. Sie sollten hier die spezifischen Eigenschaften der Wohnung einbeziehen. Dabei ist insbesondere der aktuelle Zustand, sowie das Baujahr für die Instandhaltungskosten relevant.
Gängig sind Werte zwischen 7 und 11 Euro pro Quadratmeter und Jahr.
Nachvermietungszeitraum
Je nach Lage, Qualität, Renovierungsstatus und Mietmarkt kann es einige Zeit dauern einen Nachmieter zu finden, nachdem ein Mietvertrag ausgelaufen ist. Aus diesem Grund haben Sie mit dieser Angabe die Möglichkeit, einen Leerstand bei der Nachvermietung in die Berechnung einzubeziehen.
Bitte geben Sie den Nachvermietungszeitraum als ganze Zahl in Monaten an. Es ist auch möglich, den Nachvermietungszeitraum auf 0 zu setzen.